정부 여당이 서울 도심에 대규모 주택을 공급할 수 있는 빠른 방법인 재건축을 활성화하기 위해 힘을 모으고 나섰다. 9월 말 재건축초과이익환수제를 완전 폐지하는 대신 조합원 부담금을 낮추는 방식으로 대안을 마련한 정부는 부담금 감면 혜택을 받는 대상을 종전의 1주택자에서 특정 요건을 충족한 2주택자까지 확대한다. 이들에게 주어지는 감면 혜택은 최대 50%다. 최근 부동산 경기가 급격하게 가라앉으며 재건축을 비롯한 정비사업이 속도를 내지 못하는 등 임기 내 270만 가구 공급을 약속한 공약에 ‘적신호’가 들어오자 주택 공급의 활로를 마련하려는 모습으로도 읽힌다.
16일 국회와 국토교통부에 따르면 최근 발의된 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률 개정안’은 윤석열 정부의 국정과제인 270만 가구 공급 달성을 위한 ‘규제 정상화’ 차원에서 마련됐다. 앞서 정부는 임기 내 270만 가구 중 52만 가구를 재건축·재개발 등 정비사업을 통해 공급하겠다는 목표를 제시했다. 이 가운데 서울(2만 가구) 등 수도권에서만 37만 가구를 공급한다. 따라서 당정은 도심 신규 공급을 이끌어 내기 위해서는 정비사업에 가해진 대표적인 규제인 재건축초과이익환수제 개편이 불가피하다고 판단했다.
당정은 우선 개정안을 통해 재건축부담금 감면 대상을 확대했다. 국토부가 내놓은 ‘재건축부담금 합리화 방안’은 부담금 감면 대상으로 1주택 장기 보유자에 그쳤지만 이번 개정안에서는 상속과 혼인으로 재건축 단지 외에 다른 주택을 보유한 조합원에 대해서도 부담금 감면 혜택을 부여한다. 또한 재건축 기간에 거주를 목적으로 한 주택이나 저가 주택을 보유한 2주택 조합원도 일정 기간 내 처분을 전제로 부담금을 최대 50%까지 감면한다. 국토부 관계자는 “상속 등 부득이한 사유로 주택을 보유하거나 지방에 직장 때문에 저가 주택을 보유한 경우라면 투기보다는 실수요 성격에 가까워 보호할 필요가 있다”고 설명했다.
집값 상승 등 시장 변화를 감안해 재건축부담금 면제 기준도 상향했다. 현재는 조합원 1인당 재건축초과이익이 3000만 원 이하일 때 부담금을 면제하고 있다. 앞으로는 면제 기준 금액을 1억 원 이하로 대폭 상향한다. 또 초과이익 금액에 따라 2000만 원 단위로 적용되는 부과 구간도 7000만 원 단위로 확대했다. 이에 따라 최고 부과율(50%)이 적용되는 초과이익 금액은 기존 1억 1000만 원 초과에서 3억 8000만 원으로 높아진다.
개정안에는 재건축부담금의 부과 개시 시점을 ‘조합설립추진위원회 승인일’에서 ‘조합 설립 인가일’로 변경하는 내용도 포함됐다. 1가구 1주택자로 만 60세 이상의 고령자는 담보 제공 조건을 전제로 상속·증여·양도 등 재건축 주택의 처분 시점까지 부담금 납부를 유예하는 제도도 신설했다.
전문가들은 도심 내 양질의 주택 공급에 긍정적인 역할을 할 것으로 기대하고 있다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “금리 인상과 집값 하락 등 부동산 경기가 꺾이면 정비사업도 위축되고 일정이 밀리게 된다”며 “조합원에게 과도한 부담으로 작용한 재초환 완화로 사업 활로를 마련해줘야 한다”고 말했다.
일각에서는 재건축부담금 제도 자체를 폐지해야 한다는 지적도 나온다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “재건축부담금은 미실현 이익에 대한 과세라는 점에서 문제점이 제기돼왔다”며 “재건축부담금의 전면적인 면제가 아닌 감면 수준에 그치고 있다는 점에서 한계가 있다”고 지적했다.
한편 국토부는 재초환과 함께 재건축의 걸림돌 중 하나인 안전진단 개편안을 다음 달 마련할 예정이다. 현재 50%인 구조 안전성 비중을 30~40%로 낮추고 1차 정밀안전진단에서 D등급을 받으면 2차 안전진단인 공공기관 적정성 검토를 지자체 판단으로 생략하는 방안 등이 담길 것으로 예상된다.
/한민구 기자 1min9@sedaily.com, 노해철 기자 sun@sedaily.com
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